・アパ・マン経営の「デッドクロス」をご存知ですか？

賃貸経営で経年とともに減っていく「減価償却ラインと利息のライン」が交わる点をデッドクロスといいます。これは株式のゴールデンクロスとデッドクロスからとったものと思われます。

この現象が発生すると銀行への毎月返済が苦しくなります。

その理由は、

①返済年数が7年～15年と進むと、減価償却費がガクンと減ってきて、空室があるにも関わらず課税対象額が増えて支払う税金の額が大きくなってくる。

②ほとんどのオーナー様は元利均等払い方式で返済をしているので、7～15年位返済が進むと元金の返済金額に占める割合が増え、支払利息の占める割合が減少します。その結果、課税対象額が増えて支払う税金の額が大きくなります。

実際にお金は出ていかなくても、経費にできるのが減価償却で、築年数が新しい程償却できる金額が大きく、年数がたつとともに減少していきます。一方、元利均等方式の支払い内容は、毎月の支払い金額は一定ですが、その内訳は支払い開始当初は利息が大部分を占めていますが、時間が経つと元金部分の返済額が増えて、逆に経費となる利息部分が非常に少なくなってきます。

もし、当記事をご欄になって、返済が厳しいとお考えの方、解決方法を伝授いたします。お気軽にお申し付けください。