土地神話の崩壊から早くも25年が経過し、不動産は貸したらどのくらいの収益が上がるかという収益率で、その不動産の価値を評価するようになりました。

簡単に言いますと実質収入を利回りで割るとその不動産の価値(価格)が算出されるということです。

その算式は

Ⅴ(価格)＝I(実質収入)÷Ｒ(利回り)

不動産の先進国アメリカではこのような評価をしております。

この算式に駐車場(月極)の年間実質収入を当てはめてみますと、利回りは極めて悪く、いわゆる低収益物件つまり「不良資産」に位置付けられてしまうのです。またお持ちの駐車場が500㎡(151坪)以下の場合は相続税の節税対策である広大地評価減を受けられない為、低収益の物件を所有しているだけとなります。しかし、だからと言って駅から遠いところに賃貸住宅は建てないで下さい。確かに新しいうちは満室になりますが築10年を超えると空室が埋まらなくなります。

そこでご提案です。駅からバス便で土地151坪以下の駐車場をお持ちのオーナー様は低収益の土地を思い切って売却し、駅近くの中古マンションに組み替えて下さい。税金を支払っても収益は２倍から３倍とアップし、しかも相続の生前対策として相当な節税となります。駅歩き中古分譲マンションには稼ぐ力があるので「優良資産」といえるのです。

大切な子供や孫が不良資産の処理で困ることのない様、資産はしっかりと整理しておく必要があります。