業者は損をしない仕組みを作っています

賃貸新聞3月20日号の一面に「家主集団訴訟が審理開始」と大きく掲載されました。

大手サブリース会社レオパレス21を相手取る裁判で、賃貸住宅の室内に設置している家具・家電のメンテナンスサービスが契約通りに行われていないのに、同社がオーナーに支払う家賃からその費用を差し引いていたため、『未払家賃等請求事件』として訴状が提出されたのです。

サブリースにおけるこんな記事を見ると、本当に大丈夫なのか？と思います。

サブリースとは、「建築会社や不動産会社がオーナーさん所有のアパートやマンションを一括で借り上げ、これを第三者へ転貸すること」をいいます。オーナーさんにとって最大のメリットは、空室でも収入の心配がないことです。願ったりかなったりのようですが…、

①相場の家賃が10万円とした場合、サブリースする会社は、90％～85％位(9万～8万5千円)で借り上げます。

②借り上げする期間もまちまちで、特に新築の場合、25年契約で2年ごとの更新。35年契約で10年間は均等払いだが、5年経過ごとに更新を定めるというケースなど、非常に複雑になっており、素人判断では判りにくいのが現状です。

内容を吟味すると、

①については、「家賃は相場より10％～20％落ち、2年更新ではその都度家賃改定がある、つまり家賃が下がってくる。」

②については、「10年間家賃均一払いなど、年々下落する賃料から考えると、魅力的な仕組みのように思われるが、サブリース会社は新築時に相当額の利益を得ているので、全く問題ない。」

つまり、借り上げする側は、損をしない仕組みを作っているのです。しかし、業者の中には、本当に支払えなくなる場合もありますので要注意です。

結論、「賃料相場の実態」さえ掴めていれば、サブリースは不要です。本当にサブリースが必要なのは10年超の物件です。しかしその場合、業者は大幅リフォームを要求してきます。

また、サブリース会社は賃貸借契約の一般の借主と同様に借地借家法で保護される為、貸主から一方的にサブリース契約を解約出来ない。サブリース賃料は保証されるものでなく減額請求できる。などの点も、要注意です。これがサブリースの実態なのです。

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